La copropiedad en disputa: esbozos metajurídicos para un acratismo condominal (parte 2)

Por Ilxon R. Rojas, coordinador local de EsLibertad Venezuela. Acceda a la parte 1 aquí.

2. Teorías especiales de propiedad condominal.

A diferencia de lo que ha sido dilucidado hasta aquí, las teorías especiales de propiedad condominal asimilan el derecho condominal como una suerte de combinación entre la exclusividad típica de la propiedad privada de cada una de las locaciones y residencias de los propietarios, y la propiedad que forzosamente condicionan las áreas comunes (como calles, parques, plazas, jardines, escaleras, etc.), y sobre las que se estipulan la mayor parte, sino todas, las reglas de derecho autoregulativas del régimen administrativo del condominio.

En el mundo jurídico contemporáneo, sobre todo en la esfera del derecho continental, esta teoría es la que ha sido adoptada por ser considerada la que mejor de adecua a la realidad del fenómeno condominal.

En Alemania, verbigracia, la fórmula para describir al fenómeno de la propiedad condominal se efectúa mediante la figura de la “multipropiedad”, aduciendo la terminología de los aprovechamientos: el condominio se caracteriza por el hecho de los diversos aprovechamientos que los residentes le pueden dar a un bien. Es decir, “un bien se halla dividido por aprovechamientos, siendo cada titular dueño exclusivo del aprovechamiento del bien, pudiendo disponer del mismo” (Rojas Ulloa, 2008).

Curiosamente también es el caso de España, aunque se habla en cambio de una teoría dualista de propiedad condominal. Así, en su formulación, los juristas sostienen que el fenómeno de la propiedad condominal se haya estructurado a razón de dos elementos determinantes: las unidades privativas que pertenecen a los propietarios individuales y las áreas comunes que pertenecen a todos los propietarios en conjunto. Formando así, una complementación entre el típico y exclusivo derecho de propiedad privada ejercido por cada residente individual, y el derecho de propiedad conjunta que estos comparten entre sí sobre las áreas comunes.

Así también, en nuestro país, como en casi todos los países latinoamericanos, la cultura jurídica ha acogido esta teoría y la legislación entroniza su fórmula estableciendo la conjugación de los derechos reales con el derecho de copropiedad forzosa de las áreas comunes, por lo que los doctrinarios se refieren a ella como un régimen de propiedad pro indiviso (Domínguez & Fernández, 2022 p. 778).                   

De esto se desprende la discusión de si los propietarios pueden enajenar o hipotecar su unidad privativa sin afectar la propiedad de las áreas comunes, y que a su vez, la propiedad de las áreas comunes puede ser transferida o gravada sin afectar las unidades privativas, o si, por el contrario, sobre ninguno de los dos elementos puede efectuarse ningún acto o negocio jurídico porque existe una especie de “cuota-parte” de afectación jurídica, es decir, que el cambio de propietario, tanto de la proporción de las áreas comunes como de las propiedades individuales, puede afectar la dinámica y el tipo de equilibrio llevado por la administración y por lo tanto los propietarios no pueden efectuar ningún acto o negocio jurídico —especialmente si se trata de enajenar o hipotecar su propiedad especifica—, sin contar con el consentimiento de todos o de la mayoría de los demás propietarios residentes y activos.

A este respecto, hay que añadir que no solo el régimen condominal de las áreas comunes está sujeta a las dinámicas de la copropiedad y los incentivos de los residentes a propósito de las reglas que los mismos establezcan para ello, sino que el legislador —y la alta autoridad judicial— ha hecho recaer sobre el condominio, una suerte de régimen democrático, en el sentido de regirse por la regla de mayoría porcentual en los asuntos importantes en el seno de la copropiedad (véase, por ejemplo, el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal), o la regla de la mayoría propiamente dicha que versa sobre el establecimiento de la representación del condominio mediante la elección de la Junta de Condominio y la Asamblea General de Copropietarios (véase la sentencia Nro. 64 del año 2009 emanada de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia sobre las etapas que debe tener el proceso de elección de entes colegiados).

Pero a los fines de este estudio, no interesa profundizar en este aspecto. Lo que importa aquí, es como puede entreverse que no son sino las reglas de derecho estipuladas por el reglamento de condominio y limitaciones fraguadas por regulación foránea, el centro de las confusiones y estratagemas que impiden un genuino desenvolvimiento jurídico y libre hacia el acratismo condominal, sobre todo, cuando se tiene que la autonomía de los residentes para la autorregulación total del condominio responde con plenitud a la naturaleza autentica y a la historia del fenómeno propiedad privada (Véase Peset M. en  “Propiedad antigua y propiedad liberal”).

3. Reflexiones finales.

Las teorías especiales de la propiedad condominal parecen apoyar la idea de que el fenómeno del condominio tiene que ver más con las áreas comunes que con la propiedad privada considerada individualmente, puesto que el régimen administrativo de condominio hace recaer las reglas de derecho —sino todas, la mayoría— sobre las áreas comunes y en atención a las posibles externalidades y no tanto o casi nunca sobre la propiedad individual directamente, modelando así, un sistema basado en la autoexclusión de una respecto a otra, sin embargo, siendo rigurosos, es más acertado aseverar que el fenómeno condominal y su aparición, se explica mejor, en cambio, con la mera relación entre propiedad privada individual y propiedad privada común.

Esta es a nuestro juicio, la mejor explicación de la aparición y funcionamiento de la propiedad condominal, razón de porque se arguye que el condómino es siempre y todas luces un fenómeno de naturaleza dualista, puesto que, de nuevo, forzosamente existe a propósito de la bipartición de la propiedad privada individual y la propiedad privada común —si es que acaso propiedad privada no es ya una tautología—, pero no como autoexclusión de una respecto a otra, sino como un sistema relacional entre estas dos dimensiones inmobiliarias. Ese relacionamiento es su razón de ser.

Pero de ser así, cabría preguntarse lo siguiente: ¿cuál es el criterio para que el fenómeno condominal sea lo que ha sido descrito hasta aquí y no lo sean los parques frente a las casas contiguas en un vecindario común, la plaza de un barrio respecto a las viviendas de los vecinos a su alrededor o las carreteras en relación con los locales de comerciantes de ambos lados de la vía?

O más importante aún: ¿por qué a las propiedades llamadas condominios si se aplica la teoría dualista y no al resto de las propiedades de una ciudad? O a la inversa, ¿por qué si se ha demostrado que son incorrectas las abstracciones de las teorías colectivistas de propiedad condominal, estas si son correctas para el resto de la sociedad fuera del condominio? ¿Dónde termina materialmente un condominio? ¿En la entrada, en las escaleras, en el jardín de afuera? ¿Si se asume que el condominio es un fenómeno relacional entre propiedades privadas fundidas y entrelazadas, que es lo que impide que en las calles y aceras fuera de las unidades se puedan adoptar las reglas del condominio y anexarse la mismo en virtud de este relacionamiento? 

Sin caer en una falacia de composición o, a la inversa, en la falacia de división, a la manera en que ha sido explicitada por Aristóteles en sus “Refutaciones sofisticas” (1982), esto es, lo que ocurre cuando se asume que lo que es verdadero para el conjunto también es verdadero para cada una de sus partes —en el caso de la falacia de división, y lo contrario para el caso de la falacia de división—, lo que se cuestiona es el criterio detrás, el supuesto de hecho que permita de definir el límite material de las reglas de una sociedad de copropietarios del resto de la sociedad.

En otras palabras, como el núcleo de la crítica radica en la ausencia de criterios jurídicos teóricos para justificar el límite de copropiedad, sobre todo, sin que con ello se caiga en razonamientos que trasgreden los horizontes de la teorización jurídica invocando argumentos políticos, filosóficos-políticos, o científicos-políticos —si es que se quiere admitir el problemático estatuto científico de los estudios del fenómeno político—, se tiene que, en caso de no existir ningún fundamento de esta índole, como en efecto sabemos que no se tiene, se admite con ello, desde luego, que aquello que llamamos Derecho es un campo de estudio y un espectro de la sociedad subyugado o atravesado por el poder político y los intereses políticos de los Estados-nación, y de ser así, damos fuerza a las palabras de Leoni, cuando expone que la evidencia histórica nos muestra que el Derecho tiene que ver más con un proceso espontaneo de la sociedades que un esquema planificado por el dictamen de legisladores arrogantes, y que lo que puede ojearse hoy en el panorama del tratamiento de lo jurídico es una traición al verdadero Derecho en su egida histórica y fenoménicamente concebido.

(Nota: esta publicación corresponde a la segunda parte del ensayo del autor, si no ha leído la primera, puede acceder aquí.)

_________________________

Eurocámara no permitirá penas por violación inferiores a 8 años para evitar leyes como el ‘sí es sí’

El Parlamento Europeo votará en comisión a finales de este mes de junio una directiva sobre violencia contra la mujer con la que mandatará a los estados miembros establecer penas máximas por delitos de violación no inferiores a 8 años, con el objetivo de evitar consecuencias como las registradas en España con la Ley del ‘solo sí es sí’.

Este texto propuesto por la Comisión Europea, que se debate el 26 y 27 de junio en comisión, ha recibido más de 1.800 enmiendas y tiene como objetivo abordar la violencia contra las mujeres, tipificar nuevos eurodelitos en este sentido y que los países den pasos adelante en relación al Convenio de Estambul y pongan también en marcha instrumentos legislativos eficaces en materia de prevención, protección y ayuda a las víctimas.

Pero entre sus medidas más destacadas está la obligatoriedad de que la pena máxima ante actos «no consentidos de penetración vaginal, anal u oral de naturaleza sexual, con cualquier parte del cuerpo u objeto» o ante «hacer que una mujer participe con otra persona» en los citados actos, sea inferior a los ocho años.

Además, en el caso de que haya agravantes, la pena máxima no podrá estar por debajo de los 10 años. También se recoge la prescripción de estos delitos que tendrán que ser de un mínimo de 20 años desde el momento en que se cometió el acto.

La copropiedad en disputa: esbozos metajurídicos para un acratismo condominal (parte 1)

Por Ilxon R. Rojas, coordinador local de EsLibertad Venezuela

En el contexto de la organización de la propiedad privada inmobiliaria, cuya estructura material se distingue por ser múltiple, contigua y estar una respecto a otra fundida y entrelazada formando un sistema semicerrado de copropietarios, resulta imprescindible el establecimiento de normas convivencia y armonía entre vecinos residentes. Por lo que es de esperarse entonces, el surgimiento, con arreglo a las voluntades concomitantes, de formas de autorregulación jurídica de las áreas comunes y en atención a las eventuales externalidades.

En efecto, a tenor de la aparición de normas sustantivas para la regulación de dicha organización, en la plena consideración de su especificidad factual, se han esbozado varias teorías jurídicas relacionadas, y que prima facie es posible sintetizar en los dos grupos siguientes:

1. Teorías colectivistas de la propiedad condominal.

Este tipo de teorías intentan enhebrar una explicación del fenómeno condominal poniendo énfasis en cierto carácter de generalidad de disposición internalizada en la subjetividad de los residentes sobre la totalidad multiforme de los bienes inmuebles en que residen, de modo que dicha internalización dota a cada uno de ellos de una idéntica facultad jurídica para la disposición y disfrute de la copropiedad, y su vez, para la asunción de las responsabilidades y costos que esto conlleva.

Según la Dra. Palacios (2005 p. 75), siguiendo de cerca la discusión doctrinaria, uno de los tratamientos más relevantes que se han elaborado en cuanto al tópico de la naturaleza jurídica de fenómeno de la propiedad condominal, ha sido mediante lo que se llama la “Teoría de la unificación del derecho de propiedad”, con la cual se ha pretendido que, sin considerar siquiera la notoria pluralidad de sujetos y la evidente pluralidad de propiedades entrelazadas y fundidas unas con otras, lo que acontece es un único derecho de propiedad atribuido al grupo, en la medida en que es considerado como entidad colectiva o “persona jurídica constituida por esa colectividad”,  que ejerciendo su facultad jurídica legitima, goza de la titularidad como administrador actuante y unívoco, sobre el conjunto de los bienes inmuebles.

Así mismo, también se habla de la “Teoría monista de la propiedad condominal”, con la que se quiere hacer ver algo similar a la teoría anterior, aunque con ciertos matices, tal como lo acota la Lic. Valderrama (2010 pp. 97-98), al explicar que esta teoría concibe al condominio como “una falsa división de derechos de propiedad y copropiedad”, a razón del carácter indivisible de los derechos (a los que llama “derecho especifico”) que se despliegan, bien sea, mediante la materialización de su uso común o individual, o mediante la organización de esa misma dicotomía sobre la “copropiedad indivisible”.

Lo que tienen en común estas teorías, no es la negación de copropiedad como tal, sino la negación de su cotitularidad, lo cual se traduce, a todas luces, en una contravención de la propia definición de condominio, puesto que con ella se alude a la concurrencia de varias personas en ejercicio del dominio sobre los bienes inmuebles entrelazados y fundidos. En efecto, esta comprensión más realista del fenómeno condominal pareciese desvanecerse y se habla en su lugar de un dominio único, el dominio del colectivo, un derecho colectivo que pertenece al grupo que administra y organiza el conjunto de los bienes.

Frente a este tipo de teorías, se puede erigir una crítica iusfilosófica trayendo a colación el problema de las abstracciones. Este problema, en rigor, sostiene que, si todos los conceptos con lo que se pretende hacer referencia a fenómenos presentes en nuestra esfera de experiencias responden a meras abstracciones, no todos los conceptos que pretenden haber sido abstraídos de las intuiciones sensibles se obtienen de la verificabilidad que proporciona su correlato empírico.

Siguiendo a Bruno Leoni en lecciones de Filosofía del Derecho (2013 p. 63), vale afirmar que, si en la consideración en que se contrastan los conceptos de individuo y colectivo, es cierto que el individuo como concepto corresponde a una abstracción, así también es una abstracción la edificación conceptual del colectivo, llámese grupo o sociedad. No obstante, hay una diferencia abismal entre una cosa y otra, que guarda relación con que la abstracción que corresponde al concepto de individuo se puede correlacionar empíricamente, mientras que de la abstracción que corresponde al concepto de colectivo, no es posible hallar su derivación de la intuición sensible, por el hecho que de nadie puede afirmar haber tenido experiencia de la colectividad, o hacer referencia de haber experimentado a un ente llamado sociedad, comunidad o grupo, pero es a todas luces innegable admitir haber tenido la experiencia respecto de los individuos, o experiencia interindividual, ergo, la experiencia de la relación factual de un individuo con los demás individuos resulta ser consustancial a la abstracción del individuo como concepto, es decir, con la idea indeterminada de individuo, y en ese sentido, si se quiere aducir una abstracción adecuada de la sociedades o colectivos, aunque sea a razón de una economía del lenguaje, es propicio elucubrar su concepto reconociendo que aquello de lo cual se dice tener experiencia y que se puede llamar sociedad o colectivo, no debe ser tratado y entendido más que como un conjunto de individuos situados en un espacio y tiempo concretos. Todo fenómeno social que no permite ser abstraído de la experiencia hacia la conceptualización, debería considerarse como un empleo ficcional de los conceptos. 

Ahora bien, ¿cómo aplica esto a la crítica de las teorías colectivistas de la propiedad condominal?

Muy sencillo, tras la dilucidación de cómo deben efectuarse abstracciones correctas, se tiene que de la presencia de conceptos en dicha teoría que se expresan queriendo analogar la acción de los colectivos como si estos fueran individuos per se, como si fueran agentes conscientes con independencia de la actuación e intencionalidad de los individuos residentes, se aduce con ello, una mala comprensión de la naturaleza del fenómeno condominal.

Por lo tanto, con estas teorías colectivistas de la propiedad condominal no puede sostenerse más que una ficción conceptual por el yerro de la imposibilidad de verificación sensible que proporciona la experiencia del mundo. Porque de la pluralidad de propietarios de un complejo inmobiliario fundido y entrelazado, no se sigue una singularidad del legítimo derecho de propiedad de los residentes por la mera condición de ser todos propietarios al unísono.

Pero resulta más importante aún, el hecho de que, a propósito de este error metodológico, se pretendan producir leyes regulatorias de la propiedad condominal. Pues si bien es sabido que hay un margen enorme de autorregulación del condominio debido a las reglas de derecho que el condominio se da a sí mismo mediante su reglamento, también existe un cúmulo de normas “jurídicas” (Constitución Nacional, Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal, Ley Orgánica de Justicia de Paz, etc.), que se inmiscuyen en su funcionamiento, además de las sentencias y los criterios jurisprudenciales que han sido dictadas al respecto (véase la interpretación vinculante del artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que ha dictado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nro. 1.658 de 16 de junio de 2003). Así, se tiene que no solo la sustancia jurídica del derecho condominal se haya limitada y cercenada por calculadores extraños a su propio funcionamiento inmanente como lo son el legislador y la magistratura, sino también la posibilidad de dar tratamiento adjetivó del derecho condominal en este sentido autorregulatorio, pues esta posibilidad está desterrada por mandato constitucional de acuerdo a su mentado articulo 138 que reza “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”. A tenor de ello, el jurista Delvis Echandía expone lo siguiente:

“El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus conflictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir justicia (órganos del Poder Judicial).” (Devis Echandía, citado en la sentencia ut supra). Queda clara y distinta entonces la mentada imposibilidad. Pero volviendo al núcleo de la crítica, más allá de que pueda justificarse la legitimidad de esta producción legal que impone esa imposibilidad y el solemne ropaje teatralizado por intervención judicial que lo aplica y con sus criterios la hace más sofisticada y compleja, cualquiera que efectué el equívoco de las abstracciones, estaría sometiendo a perjuicios y descalabros locales, a la sociedad a la que pretende regular y garantizar su seguridad jurídica. Por suerte, el siempre sesgado legislador venezolano no ha suscrito esta teoría ad literam, ha optado por el mal menor y se ha encaminado por una combinación de las teorías especiales de la propiedad condominal, tal como veremos a continuación.

(Nota: esta publicación corresponde a la primera parte del ensayo del autor, puede acceder a la segunda parte aquí.)

_________________________

  • Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (1999). Gaceta Oficial Extraordinaria Nro. 36.860.
  • Leoni, B. (2013). Lecciones de filosofía del derecho. Unión Editorial.
  • Palacios, E. (2005). La Copropiedad. En Revista Jurídica «Docentia et Investigatio» (Vol. 7, Número 1, pp. 73-82).
  • Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nro. 1.658. (2003). http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/Enero/06-180107-05-1692.htm
  • Valderrama Cabrera, M. (2010). Problemas, soluciones y ficciones en el condominio del Distrito Federal. https://biblio.upmx.mx/tesis/121910.pdf