Por Ilxon R. Rojas, coordinador local de EsLibertad Venezuela

En el contexto de la organización de la propiedad privada inmobiliaria, cuya estructura material se distingue por ser múltiple, contigua y estar una respecto a otra fundida y entrelazada formando un sistema semicerrado de copropietarios, resulta imprescindible el establecimiento de normas convivencia y armonía entre vecinos residentes. Por lo que es de esperarse entonces, el surgimiento, con arreglo a las voluntades concomitantes, de formas de autorregulación jurídica de las áreas comunes y en atención a las eventuales externalidades.

En efecto, a tenor de la aparición de normas sustantivas para la regulación de dicha organización, en la plena consideración de su especificidad factual, se han esbozado varias teorías jurídicas relacionadas, y que prima facie es posible sintetizar en los dos grupos siguientes:

1. Teorías colectivistas de la propiedad condominal.

Este tipo de teorías intentan enhebrar una explicación del fenómeno condominal poniendo énfasis en cierto carácter de generalidad de disposición internalizada en la subjetividad de los residentes sobre la totalidad multiforme de los bienes inmuebles en que residen, de modo que dicha internalización dota a cada uno de ellos de una idéntica facultad jurídica para la disposición y disfrute de la copropiedad, y su vez, para la asunción de las responsabilidades y costos que esto conlleva.

Según la Dra. Palacios (2005 p. 75), siguiendo de cerca la discusión doctrinaria, uno de los tratamientos más relevantes que se han elaborado en cuanto al tópico de la naturaleza jurídica de fenómeno de la propiedad condominal, ha sido mediante lo que se llama la “Teoría de la unificación del derecho de propiedad”, con la cual se ha pretendido que, sin considerar siquiera la notoria pluralidad de sujetos y la evidente pluralidad de propiedades entrelazadas y fundidas unas con otras, lo que acontece es un único derecho de propiedad atribuido al grupo, en la medida en que es considerado como entidad colectiva o “persona jurídica constituida por esa colectividad”,  que ejerciendo su facultad jurídica legitima, goza de la titularidad como administrador actuante y unívoco, sobre el conjunto de los bienes inmuebles.

Así mismo, también se habla de la “Teoría monista de la propiedad condominal”, con la que se quiere hacer ver algo similar a la teoría anterior, aunque con ciertos matices, tal como lo acota la Lic. Valderrama (2010 pp. 97-98), al explicar que esta teoría concibe al condominio como “una falsa división de derechos de propiedad y copropiedad”, a razón del carácter indivisible de los derechos (a los que llama “derecho especifico”) que se despliegan, bien sea, mediante la materialización de su uso común o individual, o mediante la organización de esa misma dicotomía sobre la “copropiedad indivisible”.

Lo que tienen en común estas teorías, no es la negación de copropiedad como tal, sino la negación de su cotitularidad, lo cual se traduce, a todas luces, en una contravención de la propia definición de condominio, puesto que con ella se alude a la concurrencia de varias personas en ejercicio del dominio sobre los bienes inmuebles entrelazados y fundidos. En efecto, esta comprensión más realista del fenómeno condominal pareciese desvanecerse y se habla en su lugar de un dominio único, el dominio del colectivo, un derecho colectivo que pertenece al grupo que administra y organiza el conjunto de los bienes.

Frente a este tipo de teorías, se puede erigir una crítica iusfilosófica trayendo a colación el problema de las abstracciones. Este problema, en rigor, sostiene que, si todos los conceptos con lo que se pretende hacer referencia a fenómenos presentes en nuestra esfera de experiencias responden a meras abstracciones, no todos los conceptos que pretenden haber sido abstraídos de las intuiciones sensibles se obtienen de la verificabilidad que proporciona su correlato empírico.

Siguiendo a Bruno Leoni en lecciones de Filosofía del Derecho (2013 p. 63), vale afirmar que, si en la consideración en que se contrastan los conceptos de individuo y colectivo, es cierto que el individuo como concepto corresponde a una abstracción, así también es una abstracción la edificación conceptual del colectivo, llámese grupo o sociedad. No obstante, hay una diferencia abismal entre una cosa y otra, que guarda relación con que la abstracción que corresponde al concepto de individuo se puede correlacionar empíricamente, mientras que de la abstracción que corresponde al concepto de colectivo, no es posible hallar su derivación de la intuición sensible, por el hecho que de nadie puede afirmar haber tenido experiencia de la colectividad, o hacer referencia de haber experimentado a un ente llamado sociedad, comunidad o grupo, pero es a todas luces innegable admitir haber tenido la experiencia respecto de los individuos, o experiencia interindividual, ergo, la experiencia de la relación factual de un individuo con los demás individuos resulta ser consustancial a la abstracción del individuo como concepto, es decir, con la idea indeterminada de individuo, y en ese sentido, si se quiere aducir una abstracción adecuada de la sociedades o colectivos, aunque sea a razón de una economía del lenguaje, es propicio elucubrar su concepto reconociendo que aquello de lo cual se dice tener experiencia y que se puede llamar sociedad o colectivo, no debe ser tratado y entendido más que como un conjunto de individuos situados en un espacio y tiempo concretos. Todo fenómeno social que no permite ser abstraído de la experiencia hacia la conceptualización, debería considerarse como un empleo ficcional de los conceptos. 

Ahora bien, ¿cómo aplica esto a la crítica de las teorías colectivistas de la propiedad condominal?

Muy sencillo, tras la dilucidación de cómo deben efectuarse abstracciones correctas, se tiene que de la presencia de conceptos en dicha teoría que se expresan queriendo analogar la acción de los colectivos como si estos fueran individuos per se, como si fueran agentes conscientes con independencia de la actuación e intencionalidad de los individuos residentes, se aduce con ello, una mala comprensión de la naturaleza del fenómeno condominal.

Por lo tanto, con estas teorías colectivistas de la propiedad condominal no puede sostenerse más que una ficción conceptual por el yerro de la imposibilidad de verificación sensible que proporciona la experiencia del mundo. Porque de la pluralidad de propietarios de un complejo inmobiliario fundido y entrelazado, no se sigue una singularidad del legítimo derecho de propiedad de los residentes por la mera condición de ser todos propietarios al unísono.

Pero resulta más importante aún, el hecho de que, a propósito de este error metodológico, se pretendan producir leyes regulatorias de la propiedad condominal. Pues si bien es sabido que hay un margen enorme de autorregulación del condominio debido a las reglas de derecho que el condominio se da a sí mismo mediante su reglamento, también existe un cúmulo de normas “jurídicas” (Constitución Nacional, Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal, Ley Orgánica de Justicia de Paz, etc.), que se inmiscuyen en su funcionamiento, además de las sentencias y los criterios jurisprudenciales que han sido dictadas al respecto (véase la interpretación vinculante del artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que ha dictado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nro. 1.658 de 16 de junio de 2003). Así, se tiene que no solo la sustancia jurídica del derecho condominal se haya limitada y cercenada por calculadores extraños a su propio funcionamiento inmanente como lo son el legislador y la magistratura, sino también la posibilidad de dar tratamiento adjetivó del derecho condominal en este sentido autorregulatorio, pues esta posibilidad está desterrada por mandato constitucional de acuerdo a su mentado articulo 138 que reza “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”. A tenor de ello, el jurista Delvis Echandía expone lo siguiente:

“El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus conflictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir justicia (órganos del Poder Judicial).” (Devis Echandía, citado en la sentencia ut supra). Queda clara y distinta entonces la mentada imposibilidad. Pero volviendo al núcleo de la crítica, más allá de que pueda justificarse la legitimidad de esta producción legal que impone esa imposibilidad y el solemne ropaje teatralizado por intervención judicial que lo aplica y con sus criterios la hace más sofisticada y compleja, cualquiera que efectué el equívoco de las abstracciones, estaría sometiendo a perjuicios y descalabros locales, a la sociedad a la que pretende regular y garantizar su seguridad jurídica. Por suerte, el siempre sesgado legislador venezolano no ha suscrito esta teoría ad literam, ha optado por el mal menor y se ha encaminado por una combinación de las teorías especiales de la propiedad condominal, tal como veremos a continuación.

(Nota: esta publicación corresponde a la primera parte del ensayo del autor, puede acceder a la segunda parte aquí.)

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• Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (1999). Gaceta Oficial Extraordinaria Nro. 36.860.
• Leoni, B. (2013). Lecciones de filosofía del derecho. Unión Editorial.
• Palacios, E. (2005). La Copropiedad. En Revista Jurídica «Docentia et Investigatio» (Vol. 7, Número 1, pp. 73-82).
• Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nro. 1.658. (2003). http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/Enero/06-180107-05-1692.htm
• Valderrama Cabrera, M. (2010). Problemas, soluciones y ficciones en el condominio del Distrito Federal. https://biblio.upmx.mx/tesis/121910.pdf