Por Ilxon R. Rojas, coordinador local de EsLibertad Venezuela. Acceda a la parte 1 aquí.
2. Teorías especiales de propiedad condominal.
A diferencia de lo que ha sido dilucidado hasta aquí, las teorías especiales de propiedad condominal asimilan el derecho condominal como una suerte de combinación entre la exclusividad típica de la propiedad privada de cada una de las locaciones y residencias de los propietarios, y la propiedad que forzosamente condicionan las áreas comunes (como calles, parques, plazas, jardines, escaleras, etc.), y sobre las que se estipulan la mayor parte, sino todas, las reglas de derecho autoregulativas del régimen administrativo del condominio.
En el mundo jurídico contemporáneo, sobre todo en la esfera del derecho continental, esta teoría es la que ha sido adoptada por ser considerada la que mejor de adecua a la realidad del fenómeno condominal.
En Alemania, verbigracia, la fórmula para describir al fenómeno de la propiedad condominal se efectúa mediante la figura de la “multipropiedad”, aduciendo la terminología de los aprovechamientos: el condominio se caracteriza por el hecho de los diversos aprovechamientos que los residentes le pueden dar a un bien. Es decir, “un bien se halla dividido por aprovechamientos, siendo cada titular dueño exclusivo del aprovechamiento del bien, pudiendo disponer del mismo” (Rojas Ulloa, 2008).
Curiosamente también es el caso de España, aunque se habla en cambio de una teoría dualista de propiedad condominal. Así, en su formulación, los juristas sostienen que el fenómeno de la propiedad condominal se haya estructurado a razón de dos elementos determinantes: las unidades privativas que pertenecen a los propietarios individuales y las áreas comunes que pertenecen a todos los propietarios en conjunto. Formando así, una complementación entre el típico y exclusivo derecho de propiedad privada ejercido por cada residente individual, y el derecho de propiedad conjunta que estos comparten entre sí sobre las áreas comunes.
Así también, en nuestro país, como en casi todos los países latinoamericanos, la cultura jurídica ha acogido esta teoría y la legislación entroniza su fórmula estableciendo la conjugación de los derechos reales con el derecho de copropiedad forzosa de las áreas comunes, por lo que los doctrinarios se refieren a ella como un régimen de propiedad pro indiviso (Domínguez & Fernández, 2022 p. 778).
De esto se desprende la discusión de si los propietarios pueden enajenar o hipotecar su unidad privativa sin afectar la propiedad de las áreas comunes, y que a su vez, la propiedad de las áreas comunes puede ser transferida o gravada sin afectar las unidades privativas, o si, por el contrario, sobre ninguno de los dos elementos puede efectuarse ningún acto o negocio jurídico porque existe una especie de “cuota-parte” de afectación jurídica, es decir, que el cambio de propietario, tanto de la proporción de las áreas comunes como de las propiedades individuales, puede afectar la dinámica y el tipo de equilibrio llevado por la administración y por lo tanto los propietarios no pueden efectuar ningún acto o negocio jurídico —especialmente si se trata de enajenar o hipotecar su propiedad especifica—, sin contar con el consentimiento de todos o de la mayoría de los demás propietarios residentes y activos.
A este respecto, hay que añadir que no solo el régimen condominal de las áreas comunes está sujeta a las dinámicas de la copropiedad y los incentivos de los residentes a propósito de las reglas que los mismos establezcan para ello, sino que el legislador —y la alta autoridad judicial— ha hecho recaer sobre el condominio, una suerte de régimen democrático, en el sentido de regirse por la regla de mayoría porcentual en los asuntos importantes en el seno de la copropiedad (véase, por ejemplo, el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal), o la regla de la mayoría propiamente dicha que versa sobre el establecimiento de la representación del condominio mediante la elección de la Junta de Condominio y la Asamblea General de Copropietarios (véase la sentencia Nro. 64 del año 2009 emanada de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia sobre las etapas que debe tener el proceso de elección de entes colegiados).
Pero a los fines de este estudio, no interesa profundizar en este aspecto. Lo que importa aquí, es como puede entreverse que no son sino las reglas de derecho estipuladas por el reglamento de condominio y limitaciones fraguadas por regulación foránea, el centro de las confusiones y estratagemas que impiden un genuino desenvolvimiento jurídico y libre hacia el acratismo condominal, sobre todo, cuando se tiene que la autonomía de los residentes para la autorregulación total del condominio responde con plenitud a la naturaleza autentica y a la historia del fenómeno propiedad privada (Véase Peset M. en “Propiedad antigua y propiedad liberal”).
3. Reflexiones finales.
Las teorías especiales de la propiedad condominal parecen apoyar la idea de que el fenómeno del condominio tiene que ver más con las áreas comunes que con la propiedad privada considerada individualmente, puesto que el régimen administrativo de condominio hace recaer las reglas de derecho —sino todas, la mayoría— sobre las áreas comunes y en atención a las posibles externalidades y no tanto o casi nunca sobre la propiedad individual directamente, modelando así, un sistema basado en la autoexclusión de una respecto a otra, sin embargo, siendo rigurosos, es más acertado aseverar que el fenómeno condominal y su aparición, se explica mejor, en cambio, con la mera relación entre propiedad privada individual y propiedad privada común.
Esta es a nuestro juicio, la mejor explicación de la aparición y funcionamiento de la propiedad condominal, razón de porque se arguye que el condómino es siempre y todas luces un fenómeno de naturaleza dualista, puesto que, de nuevo, forzosamente existe a propósito de la bipartición de la propiedad privada individual y la propiedad privada común —si es que acaso propiedad privada no es ya una tautología—, pero no como autoexclusión de una respecto a otra, sino como un sistema relacional entre estas dos dimensiones inmobiliarias. Ese relacionamiento es su razón de ser.
Pero de ser así, cabría preguntarse lo siguiente: ¿cuál es el criterio para que el fenómeno condominal sea lo que ha sido descrito hasta aquí y no lo sean los parques frente a las casas contiguas en un vecindario común, la plaza de un barrio respecto a las viviendas de los vecinos a su alrededor o las carreteras en relación con los locales de comerciantes de ambos lados de la vía?
O más importante aún: ¿por qué a las propiedades llamadas condominios si se aplica la teoría dualista y no al resto de las propiedades de una ciudad? O a la inversa, ¿por qué si se ha demostrado que son incorrectas las abstracciones de las teorías colectivistas de propiedad condominal, estas si son correctas para el resto de la sociedad fuera del condominio? ¿Dónde termina materialmente un condominio? ¿En la entrada, en las escaleras, en el jardín de afuera? ¿Si se asume que el condominio es un fenómeno relacional entre propiedades privadas fundidas y entrelazadas, que es lo que impide que en las calles y aceras fuera de las unidades se puedan adoptar las reglas del condominio y anexarse la mismo en virtud de este relacionamiento?
Sin caer en una falacia de composición o, a la inversa, en la falacia de división, a la manera en que ha sido explicitada por Aristóteles en sus “Refutaciones sofisticas” (1982), esto es, lo que ocurre cuando se asume que lo que es verdadero para el conjunto también es verdadero para cada una de sus partes —en el caso de la falacia de división, y lo contrario para el caso de la falacia de división—, lo que se cuestiona es el criterio detrás, el supuesto de hecho que permita de definir el límite material de las reglas de una sociedad de copropietarios del resto de la sociedad.
En otras palabras, como el núcleo de la crítica radica en la ausencia de criterios jurídicos teóricos para justificar el límite de copropiedad, sobre todo, sin que con ello se caiga en razonamientos que trasgreden los horizontes de la teorización jurídica invocando argumentos políticos, filosóficos-políticos, o científicos-políticos —si es que se quiere admitir el problemático estatuto científico de los estudios del fenómeno político—, se tiene que, en caso de no existir ningún fundamento de esta índole, como en efecto sabemos que no se tiene, se admite con ello, desde luego, que aquello que llamamos Derecho es un campo de estudio y un espectro de la sociedad subyugado o atravesado por el poder político y los intereses políticos de los Estados-nación, y de ser así, damos fuerza a las palabras de Leoni, cuando expone que la evidencia histórica nos muestra que el Derecho tiene que ver más con un proceso espontaneo de la sociedades que un esquema planificado por el dictamen de legisladores arrogantes, y que lo que puede ojearse hoy en el panorama del tratamiento de lo jurídico es una traición al verdadero Derecho en su egida histórica y fenoménicamente concebido.
(Nota: esta publicación corresponde a la segunda parte del ensayo del autor, si no ha leído la primera, puede acceder aquí.)
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